文/顾天杰

(资料图片仅供参考)

无法复制的巨头

什么样的房地产公司，能够引起股神巴菲特的注意？

根据美国SEC披露的13F持仓文件显示，伯克希尔最新一季度买入了三家公司。

它们分别是：

霍顿房屋、NVR房产和莱纳建筑

霍顿与莱纳，是美国楼市绕不开的两大巨头。

它们的共同点在于：

都是穿越周期的剩者

它们的经验与策略，不仅适用于企业，同样也能用在个人身上。

雪球数据显示，2008年美国金融危机时期，莱纳的股价一度下跌到3.05美元的低位，在后来的十五里逐渐回升，截至8月16日收盘价为122.67美元一股。

相当于自2008年金融危机后，莱纳股价在十五年里上涨39.219倍。

（来源：雪球）

巨头们，到底是如何摆脱危机、成功自救，借助政策与人口重新复苏的？

透过股价和发展历史，就能找到答案。

从激进到保守

霍顿公司全称为D.R. Horton，目前销售额位列全美房地产行业第一。

这家公司主要客户是首次买房、二次改善置换的居民，同时经营房地产金融业务。

截至2023上半年，霍顿房屋销售额高达229.5亿美元，占据总营收的91.95%。

（来源：东财）

公司创始人唐纳德·霍顿在1978年成立公司造了第一套房子，借助美国政府的金融自由化政策改革，同时踩上了美国家庭住房需求大涨的风口。

经过多年发展之后1992年霍顿在纽交所成功上市，前十年主要依靠并购和全国性扩张发展。

它从创始地德克萨斯州一路拓展到西海岸、东南沿海等城市，崛起成为全国性房企。

直到2007年次贷危机中断了霍顿的迅猛发展趋势，它依靠不断降低负债率、土地期权和业务部分多元化，避免了破产的命运。

美国开发商的一个显著特点是：

依靠土地期权控制拿地成本。

正常情况下期权费用是地价的10%到20%，持有期权的时间大约在8年左右。

土地期权的好处是节省了大量资金成本用于经营，同时提前锁定了低价土地。

更多的资金用于经营，也就提高了整体周转率。

数据显示霍顿的总资产周转率从2012年的0.69一路提高2021年的1.29。

通常来说霍顿的独立住宅从卖出到交付只需要2到6个月，大部分情况下实现当年销售、当年回款和结算。

（独栋住宅 是美国主要的房屋形式 来源：Zillow）

根据不同客户类型，霍顿也推出了对应的产品：

一、主力产品D.R.Horton：定位是首次买房和改善换房

二、高性价比产品Express Homes：定位是低预算买家

三、奢侈级产品Emerald Homes：定位是高端买家

四、特需产品Freedom Homes：定位是老年人买家

霍顿这样的头部开发商，主要面对的是对价格更敏感的首次买房家庭，或者稍微富裕一些的二次改善家庭。

所以更合适的策略是：产品标准化、更低成本、更高效率、加速周转与低价拿地相结合。

莱纳建筑，后期选择了一条与霍顿不同的差异化道路。

莱纳更注重细分领域客户的积累，同时注重房子的质量与口碑。

它也是目前唯一一家被业内专业杂志《Builder》评为年度优秀建筑商的公司。

在运营方面，莱纳具有美国典型家族企业的特点，目前的掌门人图尔特•米勒是创始人莱昂纳德•米勒的儿子，同时拥有35%的投票权，牢牢把握住了公司。

莱纳早在1971年就上市了，早年间发展路径和霍顿极其相似，都是依靠人口迁移、爆炸式住房需求和政府政策扶持，成为全国性房地产公司的。

到了1990年以后，莱纳开启疯狂并购模式。

自1991到2018年完成32起并购，收购运营了管理社区、购物中心、办公楼、工业地产和宾馆等多种资产。

同样是在2009年，因为激进扩张，莱纳遭遇金融危机，随后展开一系列自救。

这些措施都很常见，包括但不限于：

打折促销卖房、部分出售土地、拓展地产金融业务。

总结起来就是一句话：先活下去再说。

终于渡过危机之后，莱纳不仅快速适应了市场变化，还拓展了更多新的思路。

比如说参与美国养老房产市场，以及为多代子女家庭提供更高质量的住房。

（莱纳多代家庭住宅 来源：莱纳官网）

公司财报数据显示，住宅平均售价从2012年的26.2万美元上涨至2021年的 42.4万美元，上涨幅度为67%。

一个可以对比的数据是：

美国房地产经纪人协会数据显示，2022年美国新屋销售总数为64.4万套，新房销售价格中位值约44.21万美元/套。

莱纳基本保持每年一定的价格提升，以维持客户心中的轻奢住宅感觉。

能存活到今天的美国地产巨头，主要原因有三个：

1.专业分工程度高

2.产业链完整高效

3.金融工具众多

从长周期来看，过去125年里美国房价大约增长近50倍，通胀同周期内大约增长30倍，剔除通胀之后房价的实际增长幅度大约一倍不到。

因此无论中国还是美国，房价上涨的最大驱动力是通胀，在人口红利逐渐消退后，保值就成了房产最大的价值。

换一种活法

中国房地产行业市场化的历程并不长。

自1978年房改试点以来，经历了45年的市场化进程，最终演变成了当下的格局。

当下中国开发商们的特点是：

开发商们大而全、经营全产业链、风险大、规模大

数据显示，2000到2017年，中国房地产开发企业主营业务收入中，商品房销售收入占比始终在86.3%-94.5%的高位。

到了2023年7月，克而瑞数据显示百强房企的操盘总金额为3504.3亿，单月业绩创下近年新低。

中国房地产行业，已经从最早的土地时代，过渡到产品为王的时候，然后再进入了资产运营时代。

未来的房企最重要的是拥有运营能力、投资能力和资产金融化的能力。

市场走弱，主要是房价上涨的预期消失了，改善需求也没有能成为主力支撑市场。

2023年以来各地政府推出了不同程度的扶持，效果都不明显。

部分城市已经开始尝试，下调二套房首付比例了。

根据媒体报道，8月17日南昌市出台15条房地产新政，其中有一条是：

二套房首付比例最低执行30%。

首套房都没钱买，还有资金买二套？

尤其是弱二线和三四线城市，短期成交会继续下跌。

2022年12月31日，克而瑞发布过2022全年的房企销售数据。

房地产行业TOP100全年累计业绩规模同比降低41.6%，90%百强房企业绩同比下滑，整体目标完成率处于历史低位。

节衣缩食是必然选择。

万得数据显示，2023上半年，房企销售费用和管理费用的总支出普遍有所下降，降幅均值在16%左右。

组织架构继续调整，区域整合、部门合并、人员裁减还会继续，撑不下去的开发商甚至快速消失。

民营房企继续撤退，国营房企持续进击，是不可逆的趋势。

曾经的头部房企融创，已经宣布启动总部搬迁计划。

融创计划在2023年10月将总部从北京迁回天津，结束双总部模式。

曾经风光无限的黑马，最后回到了最初的地方。

融创北京员工，可能会搬回天津办公。

一大批曾经的千亿黑马，在2015年赌对了中国的货币超发、三四线棚改和改善需求。

所有人都开始加杠杆，销售获得了奖金，高管获得了股权，三四线城市的居民们，只获得了一样东西：

许许多多质量不太好的房子。

它们中的一部分，至今还没有能完成交付。

楼市与地产不会永远过热，只是没人想到冷得这么快。

霍顿和莱纳两家房企能够穿越周期，主要靠六个字：

低负债、多现金。

楼市，是时候换一种活法了。

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